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商業綜合體“井噴”為啥這么多“大鱷”游入嘉興?

時間:2014-09-06 22:18:03   作者:管理員   來源:直播好站網   點擊:

8月23日,頗受關注的嘉興萬達廣場正式開工建設.這個總投資60億元、總建筑面積70萬平方米的商業"航母"將進一步提升嘉興的商業發展水平.據了解,目前出現在市本級的商業綜合體共有13家,除江南摩爾、中港城、旭輝廣場已正式營業外,包括萬達廣場在內的其余10個項目都在建設中,或將在未來幾年內陸續開業.

業界人士表示,對于嘉興這個不算大的城市而言,如此多的商業綜合體幾乎同時期開發建設,有這么多的市場消費需求嗎?之后這些商業綜合體如何運營更受業界人士關注.

A

商業地產異軍突起

近兩年,嘉興的住宅市場逐漸平穩,而商業地產卻異軍突起.從2012年下半年開始,嘉興商業地產發力,在相對疲軟的2012年嘉興樓市數據中,商業地產尤其是商貿備案面積與2011年基本持平,備案套數則增長了22.3%.

進入2013年,嘉興商業地產"一發不可收拾",在2013年上半年純新盤中,有一半以上為商業地產,其中,中凰國際嘉興名品城、中潤·嘉興中心以及萬家匯·嘉興義烏商貿城等交出了滿意的答卷,成交直逼住宅項目.

統計數據顯示,2013年上半年成交的13905套商品房中,普通住宅成交8891套,占比達63.94%;商業類(商貿、寫字樓)用房成交4886套,占比達35.14%,其中商貿用房成交3959套,占比達28.47%;商貿用房成交面積約為63.44萬立方米,平均月銷售均價為11002.17元/㎡;寫字樓成交927套,占比約6.7%;寫字樓成交面積約為11.59萬立方米,平均月銷售均價為6416元/㎡.嘉興商業類(商貿、寫字樓)用房成交量同比增長343.78%.

B

地產大鱷不斷涌入

隨著城市規模的擴張,商業地產的投資尤為繁盛.眼下,各地都盛行建造商業綜合體,嘉興也緊跟腳步,越來越多的綜合體項目在禾城拔地而起.

最早建成的江南摩爾于2006年9月開業,現已成為城市商業新地標.從區域分布看,市本級在建和待建的城市綜合體主要集中在南湖區和嘉興經濟技術開發區.從開發進度看,未來3年將是商業綜合體集中放量供應時期.

隨著嘉興城市有機更新的不斷推進,另一些城市綜合體項目也正在積極規劃中.總體來看,市本級的城市綜合體正步入快速建設期.

嘉興優異的自身條件也吸引了很多知名地產商的青睞,中潤來了、萬達也來了.據了解,萬達、中潤等知名房企已經在商業相對成熟的一線城市火拼已久,隨著優質地塊的稀缺,這些商業地產大鱷開始涌入二、三線城市.

以嘉興萬達廣場為例,該項目占地268畝,總投資60億元,總建筑面積70萬平方米,是集寫字樓、大型購物中心、國際級影城、高級公寓等于一體的大型城市商業綜合體項目.

C

是否"供過于求"

近年來,隨著國家對住宅市場的宏觀調控,與此相對的商業地產"不限購"、"不限貸",導致各地房產商紛紛將資金集中投向商業地產.但是,在驚異于商業地產風起云涌的同時,一些擔憂也隨之出現.

市本級商業綜合體投資開發速度過快,有可能出現短期內供過于求現象.到目前為止,嘉興市本級已建、在建的商業綜合體共有13個.除了已經建成的江南摩爾、中港城、旭輝廣場之外,還有在建的萬達廣場、八佰伴、鹿都購物廣場、上海華府廣場、臺昇國際廣場、華隆廣場、卡布斯廣場、北科建"智富城"、富安廣場、歐布蘇商業中心.

業內人士認為,歐美一些城市化水平較高的國家的實踐經驗表明,就一個城市而言,周邊3公里范圍內、常住人口在20萬至30萬之間,則可以支撐一個10萬平方米的城市綜合體發展.而嘉興市本級常住人口為120.91萬,照此推算,能支撐的城市綜合體在6個左右.業內人士不免疑問:嘉興是否能夠"養得活"這么多的商業綜合體?

D

綜合體需錯位發展

如今嘉興已經快速地進入了"購物中心時代",能夠供市民消費的商業中心已經很多.以市中心的旭輝廣場為例,作為集購物、娛樂、餐飲、休閑、生活為一體的購物中心,一些國內外常見的品牌已經基本入駐,能夠滿足消費者的消費需求.

各城市商業綜合體普遍存在產品定位類似、模式雷同,缺乏亮點和特色,造成各類差異化需求得不到滿足、無法吸引周邊縣(市)消費、集聚力不強等問題.目前,市本級的商業綜合體無非就是這些配置:大型超市、購物商場、餐飲店、電影院、游樂場等.

大量的"廣場"以相同或類同的模式定位著各自的商業綜合體項目,尤其是在引進的品牌上也有大量的雷同,如此定位不僅對消費起不到拉動作用,還會造成資源的大量浪費.

因此,市本級城市綜合體急需錯位發展、特色發展,否則集中供量后將極可能出現供過于求的現象.

嘉興學院商學院副教授、房地產研究室主任吳興陸教授表達了個人的隱憂,他認為,現在一些開發商和投資者開始轉向商業地產,說明商業地產仍有發展空間,但是也可能潛藏著巨大的風險.

隨著城市的發展,建設商業綜合體確實是勢在必行的,但能夠接納并不意味需要太多商業綜合體,過量定位和品牌雷同的商業綜合體在拉動消費的同時,卻也在揮霍著更多的人力、財力、物力.

當然,城市商業綜合體運營的前景如何,與城市的消費能量有關,也與開發商的實力、運營操盤能力直接相關.

E

現有綜合體層次并不高

除了商業綜合體扎堆帶來的隱憂外,業界人士認為,從發展水平看,目前,市本級現有的城市綜合體總體能級不高、層次較低.

以中港城和江南摩爾兩個運營相對成熟的市本級城市商業綜合體為例,從駐戶行業登記看,90%以上為傳統服務業,代表傳統服務業的批發零售業、住宿和餐飲業等占據絕大多數,而代表現代服務業的技術服務、金融、咨詢等,占比不足8%.

從駐戶注冊類型看,個體工商戶占據大多數.除個別較大的大型商場和餐飲企業進駐外,駐戶規模普遍較小,個體工商戶占比分別達80.7%、62.7%.此外,個體工商戶中,90%以上為稅收起征點以下個體戶(即無需納稅),顯示不少綜合體業主只關注自身租金收入,對于入駐稅戶的經濟稅收效益較少考慮,與政府發展城市綜合體的意愿存在一定偏差.

此外,納稅排名前10位企業(其稅收占71%)以傳統的批發零售業和住宿餐飲業為主,而作為發展城市綜合體經濟主要內容的現代服務業,如專業咨詢、策劃、研發、電子商務、律師事務所、物流、總部經濟等,其稅收微乎其微不到1%,顯示禾城城市綜合體與現代服務業相輔相成、相互促進的發展模式尚有較大差距.

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